Guía · Tipos de interés
Fija, variable o mixta: cómo elegir el tipo de tu hipoteca
No se trata de adivinar el euríbor. Se trata de saber cuánta subida aguanta tu economía sin dejar de dormir.
La pregunta correcta no es cuál es mejor
Nadie sabe dónde estará el euríbor en 2035, y quien te diga lo contrario está vendiendo. La decisión útil se toma al revés: calcula qué cuota podrías pagar en el peor escenario razonable y elige el producto que te mantiene dentro de ese límite. Elegir tipo es comprar tranquilidad, no apostar.
Qué es cada cosa, en una línea
Tipo fijo
La misma cuota durante toda la vida del préstamo. Pagas una prima por esa certeza: el tipo de salida es más alto que el diferencial de una variable. La ventaja es que tu presupuesto familiar se vuelve previsible a treinta años.
Tipo variable
Euríbor más un diferencial fijo, con revisión normalmente anual o semestral. Cuando el índice baja, tu cuota baja. Cuando sube, sube. El diferencial es lo único negociable; el índice no lo controla ni el banco.
Tipo mixto
Un tramo inicial fijo, habitualmente de los primeros años, y variable después. Suele salir con un fijo de entrada más barato que una fija pura, a cambio de asumir el riesgo más adelante, cuando en teoría deberás menos capital.
En los primeros años pagas sobre todo intereses. Por eso una subida al principio del préstamo duele mucho más que la misma subida veinte años después.
Los tres números que deciden
Tu ratio de esfuerzo
La proporción de tus ingresos netos que se va en cuotas. El sector trabaja con un techo habitual del 30-35 %. Si con el tipo fijo ya estás en el límite, una variable te deja sin margen para absorber una revisión al alza.
El plazo real que piensas mantener
Si tu intención es amortizar en diez años o vender antes, el tramo fijo de una mixta puede cubrir todo el periodo en el que realmente tendrás el préstamo. Firmar treinta años no significa pagarlos.
La TAE, no el titular
El TIN es el interés; la TAE incorpora comisiones y buena parte del coste de las vinculaciones. Dos ofertas con el mismo TIN pueden separarse mucho en TAE. Compara siempre la segunda cifra. [PENDIENTE: valor del euríbor y horquillas de tipos de mercado en la fecha de publicación]
Errores que vemos repetirse
- Elegir variable porque la cuota inicial cabe justo. Si cabe justo, no cabe.
- Fijarse solo en el tipo y aceptar cuatro vinculaciones que se comen la diferencia.
- Descartar la mixta sin calcularla, cuando en muchos perfiles es el punto medio más razonable.
- Firmar sin comprobar la comisión por amortización anticipada, que tiene límites legales distintos según el tipo contratado.
La decisión no es irreversible
Se puede cambiar de tipo después. Una novación con tu propia entidad o una subrogación a otra permiten pasar de variable a fija o al contrario, con sus costes y sus condiciones. Elegir bien hoy ahorra dinero; elegir mal no te condena de por vida.
Sigue por aquí
Según en qué punto estés
Ya tienes hipoteca firmada
Cambiar de tipo o de entidad es una operación con reglas propias y plazos concretos.
Todavía estás decidiendo
Antes de elegir producto conviene saber qué importe soporta tu perfil y cómo se ve tu expediente desde el banco.
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Preguntas frecuentes
Sobre fija, variable y mixta
¿Puedo pasar de variable a fija más adelante?
Sí, mediante novación con tu entidad o subrogación a otra. Ambas vías tienen coste y requieren que el nuevo banco acepte tu perfil actual, que puede haber cambiado desde que firmaste. Conviene calcular en cuántos meses se recupera el gasto.
¿Qué comisión hay por amortizar antes de tiempo?
La Ley 5/2019 fijó límites máximos y los diferencia según se trate de préstamo a tipo variable o fijo, y según el momento del contrato. Están en tu FEIN, en el apartado de reembolso anticipado, y es una de las cláusulas que más conviene leer.
¿Las vinculaciones son obligatorias?
No pueden imponerse, pero sí bonificar el tipo. La entidad debe ofrecerte el préstamo sin ellas y darte el precio de cada producto por separado. La cuenta que importa es si el ahorro en intereses supera el coste anual de esos productos.
Ponemos las ofertas una al lado de otra
Fija, variable y mixta de más de veinte entidades, comparadas por TAE y no por titular.
