Separaciones y herencias
Extinción de condominio en Barcelona
Uno se queda la vivienda y el otro sale de la hipoteca, con el banco liberando por escrito a quien se va. Te decimos en 24-48 horas si tu sueldo sostiene la cuota solo, y no cobramos si la operación no llega a notaría.
Estudio gratuitoSimular mi cuota
1,5 %
de AJD en lugar del 10 % de ITP
24-48 h
para saber si aguantas la cuota solo
+20
entidades para colocar la nueva titularidad
Respuesta rápida
Qué es una extinción de condominio y por qué interesa
Es la disolución de una propiedad compartida: la vivienda se adjudica entera a uno de los copropietarios, que compensa al otro en dinero. Cuando el inmueble es indivisible, la operación tributa por AJD al 1,5 % en Catalunya en lugar de por el ITP del 10 %. Eso la convierte en la fórmula más barata para repartir una casa.
Perfiles
Cuatro repartos que hay que desatar
Os separáis y la casa se queda uno
El convenio dice quién continúa, pero el banco no está obligado a aceptarlo. La liberación del que sale la concede la entidad, no el juez.
Habéis heredado un piso entre hermanos
Uno quiere conservarlo y los demás cobrar su parte. Hace falta financiar la compensación, y para eso el reparto debe estar escriturado.
Comprasteis al 50 % sin estar casados
No hay convenio regulador que ordene nada, así que todo se pacta en la notaría. Quien asuma la deuda debe poder asumirla entera.
Tu ex sigue firmando tu hipoteca
Ya no vive ahí, pero responde igual ante el banco. Mientras no haya novación, ninguno de los dos podrá pedir otra hipoteca.
Resultados concretos
Qué se resuelve en esta operación
- Liberación efectiva del cotitular que sale, de forma que deje de aparecer en la CIRBE del Banco de España y recupere capacidad para comprar otra vivienda.
- Financiación del exceso de adjudicación: el dinero con el que compensas a la otra parte se integra en la hipoteca, hasta el 80 % del valor de tasación si el perfil aguanta.
- Ahorro fiscal frente a una compraventa: 1,5 % de AJD contra el 10 % de ITP, siempre que se cumpla el requisito de indivisibilidad del inmueble.
- Plazo recalculado para que la cuota entre en un solo sueldo, con estiramientos de hasta 30 o 40 años según tu edad y el capital pendiente.
Lo que pide el banco
Requisitos y papeles para quedarte la vivienda
Requisitos
Que quien se adjudica el inmueble sostenga solo la cuota completa. El límite sigue siendo el 35 % de los ingresos netos individuales.
Conformidad de todos los copropietarios sobre el valor de la vivienda y la compensación acordada.
Aceptación expresa de la entidad para liberar a quien sale. Si no la da, se busca otro banco que asuma la hipoteca completa.
Inmueble indivisible en la práctica, requisito que sostiene el tratamiento fiscal por AJD.
Documentación
Escritura de propiedad, nota simple actualizada del Registro de la Propiedad de Barcelona y recibo del IBI.
Escritura de hipoteca y certificado de capital pendiente emitido por la entidad.
Convenio regulador y sentencia, si hay separación o divorcio, o cuaderno particional y aceptación de herencia.
Nóminas, renta y vida laboral de quien se queda la casa. El expediente se estudia solo con sus ingresos, no con los de la pareja.
El proceso
Cuatro pasos para cerrar el reparto
Fijamos el valor y la deuda
Tasación y capital pendiente sobre la mesa. Con esas dos cifras se calcula la compensación real.
Comprobamos la capacidad individual
Analizamos si quien se queda la vivienda sostiene la cuota en solitario y con qué plazo.
Negociamos la liberación
Pedimos la novación al banco actual y, en paralelo, oferta a entidades que asuman la operación entera.
Firma conjunta en notaría
Extinción y ajuste de hipoteca en el mismo acto. Cobramos cuando la escritura está inscrita en curso.
La parte fiscal y registral
Cuatro datos que cambian el resultado
1,5 %
El AJD aplicable en Catalunya cuando el bien es indivisible y se compensa en metálico. Es el ahorro que justifica hacerlo así y no como compraventa.
1 novación
El documento que libera de verdad al cotitular que sale. Sin ella seguirá respondiendo de la deuda, viva o no viva en la casa.
35 %
El esfuerzo máximo medido ahora sobre un solo sueldo. Es el filtro que decide si la vivienda se conserva o se vende.
50 %
La cuota de propiedad que suele transmitirse. Sobre ese porcentaje se calculan la compensación y la base del impuesto.
Sigue por aquí
Operaciones que suelen acompañarla
Subrogación y mejora de hipoteca
Si el banco actual no libera al cotitular, trasladar el préstamo a otra entidad resuelve el bloqueo.
Ver subrogación →Refinanciación y reunificación de deudas
Cuando del reparto quedan préstamos comunes pendientes, se ordenan junto a la hipoteca.
Ver reunificación →Hipoteca para funcionarios
Si quien se queda la casa tiene plaza fija, ese dato mejora la aprobación en solitario.
Ver funcionarios →Dudas habituales
Preguntas frecuentes sobre la extinción de condominio
¿Basta el convenio de divorcio para salir de la hipoteca?
No. El convenio ordena la relación entre vosotros, pero no vincula al banco, que puede seguir reclamando a los dos firmantes. Para salir de verdad hace falta una novación aceptada por la entidad o una hipoteca nueva a nombre de quien se queda.
¿Qué impuesto se paga?
En Catalunya, AJD al 1,5 % sobre el valor de la parte que se adjudica, siempre que la vivienda sea indivisible y la compensación se pague en dinero. Si se articula como compraventa de la mitad, entra el ITP del 10 %. La diferencia es notable.
¿Y si el banco no acepta liberar a mi ex?
Se busca otra entidad que asuma la hipoteca completa a nombre de un solo titular. Es la vía más habitual cuando el banco original se niega. El expediente se presenta ya con la extinción pactada y la tasación hecha, para que la respuesta sea rápida.
Hemos heredado entre tres, ¿puedo quedarme yo el piso?
Sí, adjudicándotelo entero y compensando en metálico a los otros dos herederos. Ese dinero se puede financiar con hipoteca sobre el propio inmueble. Antes hay que tener la herencia aceptada y la vivienda inscrita a nombre de los coherederos.
¿Necesito tasación nueva?
Sí, en la práctica siempre: fija el valor de referencia para la compensación, para la base fiscal y para el importe que el banco puede prestar. Una tasación antigua no sirve. Es uno de los primeros encargos que gestionamos.
¿Cuánto tarda todo el proceso?
Entre cuatro y ocho semanas desde que hay acuerdo entre las partes, dependiendo de la agilidad del banco con la novación y de la disponibilidad de la notaría. Sin acuerdo previo sobre el valor y la compensación, el calendario no arranca.
Que salir de la casa no signifique seguir debiéndola
Nos cuentas el acuerdo y te decimos si la hipoteca cabe en un solo sueldo. En 24-48 horas.
