Construir en tu propio terreno
Hipoteca de autopromoción
El dinero no llega de golpe: entra por certificaciones a medida que la obra avanza, y hay que encajarlo con los pagos al constructor. Ordenamos ese calendario con más de veinte entidades y cobramos solo cuando firmas.
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80 %
del coste de construcción financiable
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0 €
hasta el día de la escritura
Respuesta rápida
Cómo se financia una casa que todavía no existe
Con una hipoteca que se libera por tramos: un primer importe al firmar y el resto contra certificaciones de obra visadas por el arquitecto. Suele financiarse hasta el 80 % del coste de construcción, con el solar aportado como garantía y un periodo de carencia mientras se levanta la vivienda.
Perfiles
Cuatro maneras de llegar a construir
Has heredado un terreno
La parcela está en la familia y no quieres venderla. Aportarla libre de cargas cubre buena parte de la garantía que pide el banco.
Compras parcela y construyes después
Dos operaciones que conviene plantear como una sola. El suelo se financia peor que la obra, y eso cambia el orden de los pasos.
Derribas una casa antigua para rehacerla
Frecuente en el Maresme y en el Vallès. El proyecto se trata como obra nueva, así que la licencia municipal marca el calendario.
Construyes fuera del área metropolitana
Girona, el Empordà o el Penedès. Hay menos entidades dispuestas y la tasación del valor final pesa más que en la ciudad.
Resultados concretos
Qué se organiza en una autopromoción
- Financiación de hasta el 80 % del presupuesto de ejecución, con el solar aportado como garantía y el valor final de la vivienda como referencia del banco.
- Calendario de disposiciones alineado con las certificaciones del arquitecto, para que ningún pago al constructor se adelante al ingreso.
- Carencia durante la obra pagando solo intereses, un tramo que suele durar entre 12 y 24 meses según el plazo de ejecución previsto.
- Revisión previa de licencia, proyecto visado y estudio geotécnico, porque sin licencia de obra concedida ninguna entidad formaliza.
Lo que pide el banco
Requisitos y papeles de una obra nueva propia
Requisitos
Ser propietario del suelo y que sea solar urbano consolidado. El terreno rústico o sin servicios queda fuera de casi todas las entidades.
Licencia de obra mayor concedida por el ayuntamiento y proyecto visado por el colegio de arquitectos.
Capacidad de pago para la cuota final completa, más ahorro para la parte de obra no financiada.
Constructor identificado con presupuesto cerrado y plazo de ejecución comprometido por escrito.
Documentación
Nota simple del solar en el Registro de la Propiedad y escritura de propiedad del terreno.
Proyecto básico y de ejecución visado, licencia municipal y estudio geotécnico.
Presupuesto detallado del constructor y planificación de obra por fases.
Nóminas o rentas, declaración del último ejercicio y seguros exigidos para la obra. El presupuesto cerrado es la pieza que sostiene todo el expediente.
El proceso
Cuatro pasos al ritmo de la obra
Revisamos el proyecto
Suelo, licencia y presupuesto. Con eso sabemos qué importe es financiable y con qué entidades.
Diseñamos las disposiciones
Fijamos cuánto se libera en cada certificación para que la tesorería de la obra no se rompa.
Firmamos con carencia
Escritura con el calendario pactado y periodo de solo intereses mientras se construye.
Cerramos la obra
Final de obra, declaración de obra nueva y paso a cuota completa. Nuestra factura fue con la firma.
Lo específico de construir
Cuatro datos que no aparecen en una compra
1,5 %
El AJD que se paga en Catalunya al escriturar la declaración de obra nueva, aparte de la hipoteca y de las tasas municipales.
10 %
El IVA aplicable a las ejecuciones de obra de construcción de vivienda. Entra en tu presupuesto y no se financia como precio.
12-24 meses
El plazo habitual de obra con carencia de intereses. Un retraso del constructor tensiona la disposición siguiente.
1 licencia
La de obra mayor. Sin ese documento concedido, el expediente no pasa del estudio previo en ninguna entidad.
Sigue por aquí
Alternativas y complementos
Hipoteca para comprar y reformar
Si en lugar de construir vas a rehabilitar en profundidad, el producto y los plazos son otros.
Ver comprar y reformar →Hipoteca para inversores
Construir para vender o alquilar se analiza por rentabilidad y no por uso propio.
Ver inversores →Hipoteca de segunda residencia
Si la casa que levantas no va a ser tu domicilio habitual, el porcentaje financiable baja.
Ver segunda residencia →Dudas habituales
Preguntas frecuentes sobre autopromoción
¿Puedo financiar también la compra del solar?
Se puede, aunque con menos porcentaje y peores condiciones que la obra. Lo habitual es aportar el suelo ya pagado o comprarlo con una operación previa. Cuando el terreno está libre de cargas, la autopromoción se aprueba con mucha más facilidad.
¿Cómo se cobra el dinero durante la obra?
Por disposiciones sucesivas contra certificaciones firmadas por el arquitecto y verificadas por la tasadora. Cada tramo se libera cuando la obra alcanza el avance declarado. Ese ritmo hay que pactarlo con el constructor antes de firmar la escritura.
¿Qué es el periodo de carencia?
La fase durante la que solo pagas intereses sobre lo dispuesto, mientras se construye. Cuando la casa se termina y se declara la obra nueva, empieza la amortización de capital. Suele durar lo que dure la ejecución, con algún margen.
¿Qué pasa si la obra se encarece o se retrasa?
Es el riesgo principal de este producto. Un sobrecoste no financiado lo cubres tú, y un retraso puede agotar el plazo de carencia. Por eso exigimos presupuesto cerrado y dejamos margen en el calendario desde el primer día.
¿Necesito seguro de obra?
Los seguros exigidos dependen del proyecto y de si prevés transmitir la vivienda en los años siguientes a su terminación. Es uno de los puntos que revisamos con el arquitecto antes de formalizar, para que el banco no lo frene al final.
¿Cuánto tarda en concederse?
El estudio de viabilidad, 24-48 horas. La formalización se alarga más que en una compra normal porque intervienen licencia, proyecto visado y tasación del valor final. Con la documentación técnica lista, cuenta entre seis y ocho semanas.
Antes de encargar la obra, encaja el dinero
Mándanos proyecto, licencia y presupuesto. Te devolvemos el calendario financiable en 24-48 horas.
