Rentabilidad y cartera
Hipoteca para inversores inmobiliarios
Presentamos tu operación con los números que mira un comité: rentabilidad, cobertura de la cuota con el alquiler y deuda total en cartera. Estudio en 24-48 horas y honorarios devengados solo con la escritura.
Estudio gratuitoSimular mi cuota
60-70 %
de financiación en compra para alquilar
24-48 h
para validar la operación
+20
entidades con distinto apetito por la inversión
Respuesta rápida
Cómo financia un banco un piso para alquilar
Con menos porcentaje y más exigencia: la banda habitual está entre el 60 y el 70 % del valor de tasación, y del alquiler previsto solo se computa una parte, en torno a la mitad. La operación se aprueba cuando tus ingresos propios ya sostienen la cuota sin contar la renta. El alquiler es el argumento, no la garantía.
Perfiles
Cuatro formas de invertir en ladrillo aquí
Compras tu primer piso para alquilar
Miras Nou Barris, Sant Andreu o L Hospitalet buscando precio de entrada bajo. Con una sola operación el banco te analiza como particular, no como profesional.
Ya tienes tres o cuatro hipotecas
Tu capacidad aparece agotada en la CIRBE. Aquí el trabajo es demostrar que cada activo se paga solo con su propio contrato.
Inviertes a través de una sociedad
Compras con una patrimonial por motivos fiscales. Cambia todo: el banco pide cuentas anuales y suele exigir aval del socio.
Compras para reposicionar y realquilar
Entras en pisos degradados, reformas y subes la renta. La operación debe cerrarse contando la obra, no solo el precio de compra.
Resultados concretos
Qué se estructura en una operación de inversión
- Financiación situada en la parte alta de la banda de inversión, rozando el 70 % del valor de tasación cuando la rentabilidad y el contrato de arrendamiento acompañan.
- Presentación de la rentabilidad con los dos números que el comité compara: bruta sobre precio de compra y neta después de IBI, comunidad, seguro y vacancia.
- Reparto de la deuda entre entidades para no concentrar toda tu cartera en una, que es lo que agota el límite de riesgo antes de tiempo.
- Liberación de valor en activos ya pagados, refinanciando para aportar la entrada del siguiente sin tocar tu liquidez.
Lo que pide el banco
Requisitos y papeles de una compra de renta
Requisitos
Ingresos propios que soporten la cuota sin depender del inquilino. El alquiler previsto se computa parcialmente, nunca al 100 %.
Aportación del 30-40 % del precio más los impuestos, que en segunda mano parten del 10 % de ITP en Catalunya.
Cartera ordenada: cada hipoteca previa con su contrato de arrendamiento y su rentabilidad documentada.
Si compras con sociedad, dos ejercicios de cuentas y disposición a avalar personalmente la operación.
Documentación
Rentas de los dos últimos ejercicios, nóminas o rendimientos de actividad y vida laboral.
Informe de riesgos de la CIRBE y escrituras de las hipotecas ya vivas.
Contratos de alquiler en vigor y justificantes de cobro de los últimos meses.
Nota simple y referencia catastral del inmueble a comprar, más presupuesto de obra si hay reforma prevista. Sin contratos que acrediten los cobros, la cartera no computa.
El proceso
Cuatro pasos con la calculadora delante
Validamos los números
Rentabilidad bruta, neta y cobertura de cuota. Si la operación no sale, te lo decimos antes de que reserves.
Revisamos tu riesgo total
Analizamos la CIRBE y decidimos qué entidad tiene margen para asumir una hipoteca más.
Estructuramos la compra
Persona física o sociedad, plazo y porcentaje. Cada combinación abre puertas distintas.
Cerramos y repetimos
Firma en notaría y expediente archivado para que la siguiente operación empiece con ventaja.
Invertir en Barcelona
Cuatro datos que condicionan la rentabilidad
60-70 %
El porcentaje que un banco asume en compra para alquilar. La diferencia respecto a la vivienda habitual la pones tú en efectivo.
10 %
El ITP catalán que entra en tu cálculo de rentabilidad desde el primer día. Sobre él se decide si la operación tiene sentido.
1 CIRBE
El informe donde aparece toda tu deuda. Es el documento que marca cuándo tu cartera deja de crecer sin reestructurar.
1 índice
El de referencia de precios de alquiler en zonas de mercado residencial tensionado. Condiciona la renta que puedes fijar en gran parte de la ciudad.
Sigue por aquí
Rutas para hacer crecer la cartera
Hipoteca de autopromoción
Construir en un solar propio suele batir la rentabilidad de comprar hecho, con otro esquema de financiación.
Ver autopromoción →Hipoteca para no residentes
Si inviertes desde el extranjero, el porcentaje y los trámites siguen otras reglas.
Ver no residentes →Hipoteca para comprar y reformar
Cuando la plusvalía está en la obra, financiar compra y reforma juntas mejora el retorno.
Ver comprar y reformar →Dudas habituales
Preguntas frecuentes sobre hipotecas de inversión
¿Cuánto financian para comprar y alquilar?
Entre el 60 y el 70 % del valor de tasación en la mayoría de entidades, frente al 80 % de una vivienda habitual. La aportación restante y los impuestos salen de tu bolsillo, así que la rentabilidad hay que calcularla sobre el capital realmente inmovilizado.
¿Cuenta el alquiler que voy a cobrar?
Cuenta, pero parcialmente: se computa en torno a la mitad de la renta prevista, y solo si es creíble para la zona. El banco quiere que la cuota se sostenga con tus ingresos aunque el piso pase meses vacío. Ese es el filtro real.
¿Me conviene comprar con una sociedad?
Depende de tu fiscalidad y del volumen que manejes, y esa decisión corresponde a tu asesor fiscal. En términos de financiación, la sociedad exige cuentas presentadas y normalmente aval personal del socio, y el abanico de entidades se estrecha.
Tengo varias hipotecas, ¿puedo pedir otra?
Sí, si la cartera está documentada y cada activo demuestra que se paga con su propio contrato. Cuando el límite de una entidad se agota, la solución es diversificar y, a veces, refinanciar lo que ya tienes para liberar capacidad.
¿El interés es más alto en una hipoteca de inversión?
Habitualmente sí, y con menos plazo disponible. Es el precio del riesgo que asume el banco cuando la vivienda no es tu residencia. La diferencia se recupera si la rentabilidad neta está bien calculada desde el principio.
¿Podéis estudiar una operación con obra incluida?
Sí. Se plantea con presupuesto de obra y valoración del inmueble después de la reforma, para que el importe financiado tenga sentido. Es un esquema distinto al de una compra simple y conviene definirlo antes de firmar arras.
Enséñanos la operación y te decimos si el banco la ve
Precio, renta esperada y cartera actual. Con eso tendrás el veredicto en 24-48 horas.
