La que ya tienes, más barata
Subrogación y mejora de hipoteca
Leemos tu escritura y te decimos con números si el cambio te compensa o si te sale mejor quedarte donde estás. El cálculo es gratis y nuestros honorarios llegan solo si acabas firmando la nueva escritura.
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¿Merece la pena cambiar tu hipoteca de banco?
Merece la pena cuando la rebaja de tipo supera el coste de la compensación por reembolso y de la nueva tasación. La subrogación traslada el préstamo a otra entidad sin cancelarlo ni volver a comprar la casa. Está exenta de AJD y el banco entrante suele asumir notaría, gestoría y registro.
Perfiles
Cuatro escrituras que casi siempre mejoran
Firmaste a variable y te pilló el euríbor
Tu cuota subió sin que cambiara nada en tu vida. Con un diferencial antiguo y capital pendiente alto, el margen para negociar existe.
Arrastras vinculaciones que no usas
Dos seguros, una alarma y una tarjeta que no tocas. Sumado al año, eso no es una bonificación: es un sobrecoste disfrazado de descuento.
Tienes un fijo firmado en el pico de tipos
Elegiste tranquilidad en el momento más caro. Si el mercado se ha movido a tu favor, la compensación por reembolso está topada por ley y el cálculo suele salir.
Necesitas bajar la cuota, no el interés
Ha llegado un hijo o un gasto fijo nuevo. Alargar el plazo reduce el recibo mensual, aunque pagues más intereses en total: te enseñamos las dos cifras.
Resultados concretos
Las cuatro palancas de una mejora
- Cero euros de AJD: las subrogaciones y novaciones están exentas del impuesto, así que el cambio no arrastra el 1,5 % que sí pagarías en una compra.
- Retirada de productos asociados o recálculo del tipo sin ellos. La comparación se hace con el coste anual de los seguros sobre la mesa, no con el tipo bonificado a secas.
- Compensación por reembolso acotada por la Ley 5/2019: 0,25 % los tres primeros años a variable y hasta el 2 % los diez primeros a fijo, según lo pactado en tu escritura.
- Cambio de variable a fijo con la compensación limitada al 0,15 % durante los tres primeros años de vida del préstamo, y sin coste una vez pasado ese tramo.
Lo que pide el banco
Requisitos y papeles para mover tu préstamo
Requisitos
Estar al día de pagos. Un recibo devuelto en los últimos doce meses cierra la puerta en la mayoría de entidades receptoras.
Capital pendiente y plazo restante suficientes para que el ahorro compense los trámites. Con poco saldo vivo, el cambio rara vez sale a cuenta.
Ingresos que sigan sosteniendo la cuota con el criterio actual del banco entrante, que puede ser más estricto que el de la firma original.
Vivienda con tasación vigente o nueva. La tasación es el único gasto que normalmente asumes tú.
Documentación
Escritura de préstamo hipotecario completa y último recibo pagado.
Certificado de saldo pendiente o de deuda, que solicita la entidad al banco actual.
Nóminas recientes, renta del último ejercicio y vida laboral.
Nota simple del inmueble en el Registro de la Propiedad de Barcelona y recibo del IBI. Con la escritura en PDF ya podemos decirte si merece la pena.
El proceso
Cuatro pasos y una cuenta honesta
Auditamos tu escritura
Buscamos diferencial, comisiones pactadas, suelos, vinculaciones y plazo restante. De ahí sale el margen real de mejora.
Sacamos tu préstamo al mercado
Lo presentamos a las entidades que compiten por captar hipotecas y pedimos oferta en firme, no orientativa.
Comparamos con quedarte
Ponemos al lado tres escenarios: seguir igual, renegociar con tu banco o subrogar, con el coste total de cada uno.
Tramitamos el cambio
Certificado de deuda, tasación, FEIN y notaría. Si al final te quedas donde estás, no pagas nada.
Lo que nadie te explica
Cuatro datos que deciden el cambio
0 €
El AJD de una subrogación o novación. Es la exención que hace que trasladar un préstamo cueste una fracción de lo que costó firmarlo.
0,15 %
El tope de compensación al pasar de variable a fijo durante los tres primeros años del préstamo. Después, ese cambio no lleva compensación.
10 días
El plazo de reflexión de la Ley 5/2019 también rige aquí. Entre el acta previa en la notaría y la firma no se puede recortar.
1 tasación
El único gasto que suele quedar de tu lado. La entidad entrante asume notaría, gestoría y registro para captar la operación.
Sigue por aquí
Cuando el objetivo no es solo el tipo
Refinanciación y reunificación de deudas
Si además de la hipoteca cargas con préstamos y tarjetas, la operación se plantea de otra forma y con otro cálculo.
Ver reunificación →Hipoteca de vivienda habitual
Si en lugar de mejorar la actual vas a comprar otra casa para vivir, el punto de partida cambia por completo.
Ver vivienda habitual →Hipoteca de segunda residencia
Las escrituras de casas en la costa o la montaña se subrogan con criterios propios y menos entidades dispuestas.
Ver segunda residencia →Dudas habituales
Preguntas frecuentes sobre la subrogación
¿Qué diferencia hay entre subrogación y novación?
La subrogación cambia de banco manteniendo el mismo préstamo; la novación modifica condiciones dentro de tu entidad actual. La primera abre competencia real, la segunda es más rápida y evita cambiar de domiciliaciones. Calculamos las dos y te decimos cuál gana en tu caso.
¿Cuánto cuesta subrogar una hipoteca?
Poco, comparado con firmar de nuevo: está exenta de AJD y la entidad receptora acostumbra a pagar notaría, gestoría y registro. Tú asumes la tasación y, si tu escritura la pactó, la compensación por reembolso, con los topes de la Ley 5/2019.
¿Puede mi banco impedir que me vaya?
No puede bloquear el traslado, pero sí intentar retenerte con una contraoferta cuando reciba la notificación. Esa contraoferta es una buena noticia: significa que hay margen. La comparamos con la del banco entrante antes de que decidas nada.
¿Cuánto tarda una subrogación?
Entre cuatro y seis semanas desde que la nueva entidad pide el certificado de deuda, contando tasación, FEIN y los diez días de reflexión. El certificado es el trámite que más alarga el calendario, porque depende del banco que te deja.
¿Puedo aprovechar para pedir más dinero?
No con una subrogación pura: el préstamo se traslada tal cual, sin ampliar capital. Para sumar importe hay que constituir una hipoteca nueva o hacer una ampliación con novación, y entonces reaparecen los gastos de constitución.
¿Y si mi hipoteca tiene cláusula suelo o IRPH?
Se revisa aparte, porque puede haber cantidades reclamables además de la mejora de condiciones. Una cosa no impide la otra: puedes cambiar de banco y mantener viva la reclamación sobre lo pagado. Te indicamos qué contiene tu escritura.
Envíanos tu escritura y te decimos cuánto sobra
Una comparativa con tres escenarios y el coste total de cada uno, sin coste para ti.
