Ingresos que no caben en una nómina
Hipoteca para autónomos y perfiles difíciles
Sabemos qué entidades leen bien una declaración trimestral y cuáles archivan el expediente en cuanto ven un modelo 130. El estudio no cuesta nada y el trabajo se cobra solo con la escritura firmada.
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Cómo mira un banco los ingresos de un autónomo
El banco no mira lo que facturas: calcula sobre el rendimiento neto declarado en tu renta, y suele tomar la media de los dos últimos ejercicios o directamente el peor de los dos. Ahí se decide todo. Nuestro trabajo es ordenar esa lectura y llevarla a la entidad cuyo comité la interpreta con más margen.
Perfiles
Cuatro casos que el banco de la esquina rechaza
Facturas bien y declaras poco
Tu gestor te ha optimizado la renta durante años. Para riesgos, tu capacidad de pago es la que sale en la casilla del rendimiento neto: ese número es tu techo real.
Eres administrador y te pagas poco sueldo
Cobras una nómina simbólica y el resto llega vía sociedad. Hay que presentar cuentas y retribución juntas, porque una nómina baja sin contexto se lee como ingreso bajo.
Llevas menos de dos años de alta
Facturas mucho, pero no tienes histórico. La mayoría exige dos ejercicios cerrados, así que la palanca pasa a ser la entrada y no los ingresos.
Ya te han dicho no
Un banco tumbó tu operación y nadie te explicó por qué. No hay lista negra, pero cada consulta deja rastro en la CIRBE del Banco de España.
Resultados concretos
Dónde está el margen en un perfil por cuenta propia
- Presentación del ingreso sobre la media de los dos últimos ejercicios en lugar del peor año, cuando la evolución es ascendente y se documenta con los trimestrales del ejercicio en curso.
- Financiación que sube del 60-70 % habitual en estos perfiles hasta el 80 % cuando el rendimiento neto, la antigüedad de actividad y el sector convencen al comité.
- Recálculo del esfuerzo por debajo del 35 % de los ingresos netos cancelando pólizas de crédito y líneas dispuestas que arrastran tu capacidad sin que las uses.
- Expediente presentado una sola vez y a las entidades correctas. Cada intento fallido encarece el siguiente, porque queda registrado.
Lo que pide el banco
Requisitos y papeles de un expediente por cuenta propia
Requisitos
Dos ejercicios completos de actividad como mínimo, tres en las entidades más estrictas. La antigüedad de alta pesa tanto como el importe declarado.
Estar al corriente con la Agencia Tributaria y con la Seguridad Social, sin aplazamientos abiertos.
Rendimiento neto estable o creciente. Una caída fuerte del último año obliga a justificarla por escrito.
Sin descubiertos recurrentes ni impagos en los doce meses anteriores. En perfiles variables, el extracto se lee línea a línea.
Documentación
Renta de los dos últimos ejercicios completa, con todos los anexos.
Modelos 130 o 131 de los cuatro últimos trimestres y modelos 303 del año, más el resumen anual 390.
Recibos de autónomos, certificados de estar al corriente de AEAT y TGSS y vida laboral.
Si hay sociedad: impuesto de sociedades, balance y cuenta de resultados actualizada. Sin cuentas cerradas, la sociedad no puede sostener la operación.
El proceso
Cuatro pasos para no quemar el expediente
Diagnóstico de ingresos
Traducimos tu facturación a rendimiento neto computable y calculamos qué cuota sostiene de verdad.
Limpieza previa
Cancelamos o reducimos líneas de crédito, tarjetas y avales que restan capacidad antes de presentar nada.
Selección de entidad
Elegimos solo las que aceptan tu sector y tu antigüedad. Nada de enviar el caso a todas a la vez.
Defensa y firma
Acompañamos el expediente ante riesgos, respondemos objeciones y cerramos en notaría. Ahí se factura.
Lo que decide tu expediente
Cuatro cifras que gobiernan tu caso
2 ejercicios
El histórico mínimo que exige la mayoría para computar tus ingresos. Por debajo de ese umbral, la operación se sostiene con más aportación propia.
35 %
El techo de esfuerzo. En perfiles variables algunos comités lo bajan de facto, aplicando un recorte previo sobre el rendimiento declarado.
70-80 %
La banda de financiación realista. Empezar en 70 y llegar a 80 depende de la antigüedad, el sector y la tasación.
1 CIRBE
Un solo informe del Banco de España resume tu deuda viva ante todas las entidades. Lo revisamos antes de mover el expediente.
Sigue por aquí
Antes o después de esta operación
Consultoría financiera
Si te faltan meses de actividad o el último ejercicio no ayuda, se puede preparar el perfil y volver con más fuerza.
Ver consultoría →Refinanciación y reunificación de deudas
Cuando el problema no son los ingresos sino las cuotas acumuladas, la vía es reordenar la deuda antes de comprar.
Ver reunificación →Subrogación y mejora de hipoteca
Si ya firmaste como autónomo en condiciones malas, hoy puede haber entidades que la acepten mejor.
Ver subrogación →Dudas habituales
Preguntas frecuentes sobre hipotecas para autónomos
¿Cuántos años tengo que llevar de alta?
Dos ejercicios cerrados es el mínimo habitual, y tres en las entidades más conservadoras. Con menos histórico la operación no es imposible, pero se sostiene aportando más entrada o incorporando un segundo titular con nómina. La antigüedad no se negocia; el resto sí.
¿Me van a dar menos dinero por ser autónomo?
Normalmente sí en el punto de partida, con financiaciones que arrancan en el 60-70 % del valor. Con rendimiento neto sólido y sector estable se alcanza el 80 %. Lo que casi nunca cambia es el límite de esfuerzo: la cuota tiene que caber en lo declarado.
Declaro poco para pagar menos impuestos. ¿Cómo afecta?
Afecta directamente, porque el banco solo computa lo declarado. Optimizar la renta reduce tu capacidad hipotecaria en la misma proporción. Si la compra está a un año vista, conviene hablarlo con tu gestor ahora y no cuando ya has firmado las arras.
¿Un rechazo anterior me deja marcado?
No existe un registro de denegaciones, pero sí queda constancia de las consultas y de la deuda declarada en la CIRBE. Presentar el mismo caso a seis bancos en dos semanas transmite desesperación al comité. Por eso ordenamos el orden de presentación.
Soy administrador de mi sociedad, ¿qué documentación pesa más?
El impuesto de sociedades y la cuenta de resultados, leídos junto a tu retribución personal. Una nómina baja se defiende si la sociedad muestra beneficio y no está descapitalizada. Presentar solo las nóminas es el error que hunde estos expedientes.
¿Y si mis ingresos vienen de dos actividades distintas?
Se suman si las dos están declaradas y tienen continuidad demostrable. Los ingresos esporádicos o de un único cliente se computan con recorte o se descartan. Lo revisamos antes para no llevar al banco un número que luego corregirá a la baja.
Cuéntanos tu caso antes de pedir nada al banco
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