Cuánto ahorro necesitas para comprar un piso en Barcelona

La regla del 30 %, explicada de verdad

Las entidades financian como norma hasta el 80 % del menor valor entre precio de compra y tasación. Eso deja un 20 % que sale de tu bolsillo. Pero al 20 % hay que sumarle los impuestos de la compraventa, y en Catalunya esa suma es alta. Cuenta con alrededor de un 30 % del precio en efectivo antes de firmar nada.

La confusión más habitual viene de mezclar dos operaciones distintas que se firman el mismo día ante el mismo notario: la compraventa del inmueble y el préstamo hipotecario. Cada una tiene sus propios costes y, desde 2019, sus propios pagadores.

Qué pagas tú y qué paga el banco

La Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario repartió los gastos de la hipoteca. La entidad asume la gestoría, el arancel notarial de la matriz de la escritura de préstamo, la inscripción en el Registro de la Propiedad y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados del préstamo. Al comprador le quedan la tasación y las copias.

Lo que la ley no tocó es la compraventa. Ahí el impuesto lo pagas tú, y es la partida más grande después de la entrada:

• Vivienda de segunda mano: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. El tipo general en Catalunya es del 10 %, con tipos reducidos para determinados supuestos y perfiles.
• Obra nueva: IVA del 10 % más AJD del 1,5 % sobre la escritura de compraventa.
• Notaría y Registro de la compraventa: se calculan por arancel sobre el valor escriturado, no por porcentaje libre.

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1. La entrada

El 20 % del precio, calculado sobre la cifra más baja entre lo que pagas y lo que dice el tasador. Si la tasación sale por debajo del precio pactado, la diferencia la pones tú. Es un riesgo que conviene anticipar antes de firmar arras.

2. Los impuestos

Un 10 % en segunda mano, o un 11,5 % sumando IVA y AJD en obra nueva. Se pagan en fechas concretas después de la escritura y no admiten aplazamiento informal.

3. Los gastos de cierre

Tasación, copias de escritura, notaría y registro de la compraventa, y la gestoría si decides delegar los trámites. Son cantidades menores comparadas con el impuesto, pero llegan todas juntas. [PENDIENTE: horquilla actualizada de aranceles de notaría y registro para importes tipo]

4. El colchón posterior

Muchos analistas de riesgos valoran que quede algo de liquidez después de la firma. Vaciar la cuenta hasta el último euro para llegar al 20 % empeora tu expediente en lugar de mejorarlo.

Un ejemplo de cómo se construye la cifra

Con un piso de segunda mano de 300.000 euros y financiación al 80 %, la hipoteca cubre 240.000. Faltan 60.000 de entrada y 30.000 de ITP al 10 %. Antes de sumar tasación, copias y notaría ya vas por 90.000 euros. Ese es el número que hay que tener, no los 60.000 de la entrada.

Si esa cuenta no te sale hoy, hay dos caminos y conviene no confundirlos: preparar el perfil durante unos meses, o comprobar si tu caso encaja en los escenarios donde se financia por encima del 80 %.