Guía · Obra y reforma
Comprar un piso para reformar: cómo entra la obra en el préstamo
Financiar la compra es sencillo. Meter los ochenta mil euros de reforma en la misma hipoteca es lo que hay que planificar.
Por qué la obra no se financia sola
La hipoteca se calcula sobre una garantía: el inmueble que existe hoy y que un tasador ha valorado. Una reforma futura no es garantía, es una intención. Por eso el banco no suma sin más el presupuesto del constructor al importe del préstamo. Lo que financia es el valor del inmueble después de la obra, si el tasador lo certifica.
Ahí está la clave de todo el asunto: existe un tipo de tasación que valora el estado actual y, además, el valor previsto una vez ejecutado el proyecto. Con ese segundo número sobre la mesa, la conversación cambia por completo.
Las cuatro vías reales
Hipoteca sobre el valor tras la reforma
La operación más eficiente cuando encaja. El tasador valora el inmueble reformado a partir de un proyecto y un presupuesto cerrado, y la entidad financia un porcentaje de ese valor. El dinero se libera por fases contra certificación de obra.
Ampliación de capital sobre la hipoteca existente
Si ya eres propietario y el préstamo está bastante amortizado, hay margen para ampliar sin cambiar de producto. Depende del valor actualizado y de tu capacidad de pago, no del presupuesto de la reforma.
Préstamo personal para la obra
Más rápido y sin tasación, pero con plazos cortos y tipos muy superiores. Tiene sentido para importes contenidos y para reformas que no pueden esperar. Encarece la cuota mucho más de lo que la gente calcula.
Obra nueva sobre suelo propio
Si lo que compras es un solar o vas a derribar para construir, ya no hablamos de reforma. Es autopromoción, con su propio calendario de disposiciones y su propio expediente técnico.
Los importes se liberan contra certificación del arquitecto, no de golpe al firmar. Necesitas liquidez propia para arrancar y para cubrir los desfases entre certificaciones.
Qué documentación adelanta meses
- Presupuesto cerrado y desglosado por partidas, firmado por la empresa que ejecutará la obra.
- Proyecto técnico o memoria de calidades, según el alcance. Si hay cambio de distribución o afecta a estructura, hace falta proyecto y licencia.
- Licencia de obras del ayuntamiento, o al menos la solicitud registrada. En Barcelona el tipo de comunicado o licencia depende de la intervención.
- Nota simple del Registro de la Propiedad y ficha catastral del inmueble.
El error que arruina el calendario
Firmar la compra primero y buscar después cómo financiar la obra. Una vez escriturado sin previsión, ampliar significa una operación nueva, con tasación nueva y gastos nuevos. La reforma se plantea antes de la firma, no después.
El segundo error es presupuestar la obra por metros cuadrados y a ojo. El banco compara el presupuesto con la tasación, y un número que no se sostiene técnicamente tumba el expediente entero.
Sigue por aquí
Según qué vayas a hacer
Piso a reformar
Compra y obra en un solo préstamo, con el valor posterior a la reforma como referencia.
Construir desde cero
Suelo propio, proyecto visado y dinero liberado por certificaciones a lo largo de la obra.
Qué mira el banco en tu perfilHeredar o separarse: el piso compartido
Preguntas frecuentes
Sobre financiar la reforma
¿Se puede financiar el 100 % de la reforma?
No de forma automática. La entidad financia un porcentaje del valor de tasación posterior a la obra, y ese porcentaje debe cubrir compra más reforma. Cuando el margen entre precio de compra y valor final es amplio, el encaje sale; cuando no, hay que aportar.
¿Cuándo recibo el dinero de la obra?
Por fases, contra certificación del técnico que dirige los trabajos. La primera disposición suele coincidir con la compra y las siguientes se liberan a medida que la obra avanza. Necesitarás liquidez para cubrir los desfases con el constructor.
¿Sirve un presupuesto orientativo de una reforma tipo?
Para una primera conversación, sí. Para el expediente, no. El analista necesita un presupuesto firmado por la empresa ejecutora y desglosado por partidas, porque es el documento que el tasador usa para valorar el inmueble terminado.
Calculamos compra y obra en la misma cuenta
Con el precio del piso y el presupuesto de la reforma, sabrás en 48 horas si entra en un solo préstamo.
