Guía · Copropiedad
Heredar o separarse: qué hacer con el piso que compartes
Cuando una vivienda tiene varios dueños y solo uno quiere quedársela, la solución pasa por el banco antes que por el notario.
Dos caminos que la gente confunde
Una copropiedad se deshace de dos formas. Si vendes tu parte a un tercero, es una compraventa con su Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Si es el otro copropietario quien se queda con el todo, la figura correcta es la extinción de condominio. La diferencia entre ambas se mide en miles de euros de impuestos.
La extinción de condominio no tributa como transmisión sino por Actos Jurídicos Documentados, con un tipo muy inferior al 10 % del ITP catalán. Por eso el mismo movimiento económico puede costar cuatro veces más si se documenta mal.
La calificación fiscal depende de cómo se reparta y de si hay compensación en dinero. Es terreno de asesor fiscal y de notaría: conviene consultarlo antes de firmar nada.
El problema real es la hipoteca que ya existe
Salir del Registro de la Propiedad es la parte fácil. Salir del préstamo, no. Si la vivienda tiene hipoteca, ambos seguís siendo deudores frente al banco aunque la escritura diga que la casa es de uno solo. Registro y préstamo son dos contratos distintos y hay que resolver los dos.
Liberar a un titular exige que la entidad acepte que quien se queda soporta la deuda en solitario. Eso significa volver a pasar por riesgos con un único juego de ingresos, y muchas veces con una pensión de alimentos o un alquiler nuevo en la ecuación. No es un trámite: es una aprobación.
Las tres opciones sobre la mesa
Novación con liberación de deudor
Se modifica el préstamo existente y el banco excluye a uno de los titulares. Conserva el tipo y las condiciones originales, lo cual puede ser una ventaja enorme si la hipoteca es antigua. Depende por completo de que la entidad diga sí.
Hipoteca nueva
Se cancela la anterior y se firma una nueva a nombre de quien se queda, a menudo por un importe mayor para compensar en efectivo al otro copropietario. Es el camino habitual cuando el banco original se niega o cuando las condiciones antiguas eran malas.
Vender y repartir
La salida más limpia cuando ninguno puede asumir la vivienda solo. Duele, pero evita años de propiedad compartida con alguien de quien te estás separando.
Qué mira el banco en estos casos
- Los ingresos de quien se queda, sin sumar los del que sale, contra la cuota completa.
- El convenio regulador o el cuaderno particional, que fijan quién paga qué y desde cuándo.
- Las cargas nuevas: pensiones, alquiler del que se va, préstamos aparecidos durante el proceso.
- La tasación actualizada, porque el importe a compensar se calcula sobre el valor de hoy.
El orden que evita sorpresas
Antes de firmar el convenio o de repartir la herencia, comprueba si quien se queda la vivienda puede asumir la deuda a ojos de una entidad. Un acuerdo que el banco no aprueba no es un acuerdo, es un problema aplazado. El estudio de viabilidad se hace en 24-48 horas y no cuesta nada, así que hacerlo primero es solo cuestión de orden.
Sigue por aquí
Según cuál sea tu situación
Uno se queda la vivienda
Cómo se documenta, qué tributa y cómo se libera al titular que sale del préstamo.
Las cuotas ya no caben
Si al reparto se suman préstamos y tarjetas, primero hay que ordenar el endeudamiento.
Comprar para reformar: financiar la obraComprar sin residir en España
Preguntas frecuentes
Sobre pisos con varios dueños
¿Basta con el convenio de divorcio para salir de la hipoteca?
No. El convenio obliga a las partes entre sí, pero no al banco, que no lo ha firmado. Para dejar de ser deudor hace falta que la entidad acepte expresamente la liberación mediante novación, o que se firme un préstamo nuevo.
¿Puedo quedarme el piso si mi parte de la herencia no lo cubre?
Sí, compensando en dinero a los demás herederos. Ese efectivo suele salir de una hipoteca sobre el propio inmueble, y el importe se calcula sobre la tasación actual. La viabilidad depende de tus ingresos, no del valor de la casa.
¿Cuánto se tarda en liberar a un titular?
La viabilidad se resuelve en 24-48 horas, pero la aprobación depende del comité de riesgos y de la tasación. Después hay que respetar los diez días entre la FEIN y la firma. Con documentación completa, el conjunto se mide en semanas.
Comprueba si el acuerdo se sostiene ante el banco
Antes de firmar convenio o partición, sabrás si la deuda se puede asumir en solitario.
