El piso y la obra, juntos
Hipoteca para comprar y reformar
Un solo préstamo para la compra y para la obra, en lugar de una hipoteca más un personal al doble de interés. Te decimos en 24-48 horas cuánta reforma cabe dentro y no facturamos si no llegas a firmar.
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para el piso y para la obra
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Respuesta rápida
Se puede financiar la reforma dentro de la hipoteca
Sí, sumando el presupuesto de obra al importe del préstamo, siempre que el total quepa en el 80 % del valor que tendrá la vivienda una vez reformada. Hace falta tasación con doble valoración y presupuesto de empresa. Así la obra se paga al tipo de la hipoteca y no al de un crédito al consumo.
Perfiles
Cuatro pisos que piden obra antes de entrar
Un clásico del Eixample sin actualizar
Techos altos, instalación de otra época y baños originales. El precio es más bajo, pero la obra no es opcional para poder vivir ahí.
Un piso heredado que hay que poner al día
Lo recibes en propiedad y necesita intervención completa. La financiación se plantea sobre el valor tras la reforma, no sobre el actual.
Buscas precio y aceptas obra
Con el mismo presupuesto llegas a un barrio mejor si asumes la reforma. Cada euro de obra debe sumar valor de tasación para que el banco lo financie.
Quieres mejorar la eficiencia energética
Aislamiento, carpinterías y aerotermia. Una letra energética mejor abre bonificaciones en algunas entidades además de bajar tus facturas.
Resultados concretos
Qué gana la operación al unir compra y obra
- Un único importe financiado hasta el 80 % del valor posterior a la reforma, en lugar de un 80 % sobre el precio de compra más un préstamo aparte.
- La obra pagada al tipo de una hipoteca y repartida a 25 o 30 años, no a los cinco o siete años de un préstamo al consumo.
- Tasación encargada con las dos valoraciones que exige el banco, estado actual y estado reformado, para que el importe extra tenga respaldo.
- Presupuesto de obra revisado antes de presentarlo, porque una memoria sin partidas detalladas hace que el banco recorte el importe.
Lo que pide el banco
Requisitos y papeles cuando hay obra
Requisitos
Presupuesto de una empresa constructora o instalador con partidas desglosadas. Los presupuestos a tanto alzado no se aceptan.
Que la suma de compra más obra encaje en el 80 % del valor tras reforma, según la tasación.
Trámite urbanístico correspondiente: comunicación previa o licencia, según el alcance de la intervención.
Capacidad de pago para la cuota final del importe total, con el esfuerzo dentro del 35 % de los ingresos netos.
Documentación
Contrato de arras, nota simple registral y referencia catastral del piso.
Presupuesto de obra detallado, memoria de calidades y planos si hay cambio de distribución.
Cédula de habitabilidad y certificado energético actual, más el previsto tras la intervención.
Nóminas o rentas, vida laboral y declaración del último ejercicio. El presupuesto es el documento que decide cuánto importe extra concede el banco.
El proceso
Cuatro pasos con presupuesto en la mano
Sumamos compra y obra
Calculamos el importe total y comprobamos si cabe en el valor futuro del inmueble.
Preparamos el presupuesto
Lo ordenamos por partidas para que la tasadora pueda reconocer la mejora de valor.
Negociamos el tramo extra
Buscamos las entidades que aceptan obra dentro de la hipoteca y pactamos cómo se libera.
Firma y justificación
Escritura y entrega del importe de obra contra facturas o certificaciones. Cobramos con la firma.
Compra más obra
Cuatro datos que deciden cuánta reforma entra
2 valores
Los que refleja la tasación: el actual y el previsto tras la reforma. La diferencia entre ambos es el margen que puedes financiar.
80 %
El techo aplicado sobre el valor reformado. Sobre él se calcula el total, no sobre la suma de precio más presupuesto.
10 %
El IVA de las obras de renovación de vivienda, que forma parte de tu presupuesto y conviene incluir desde el principio.
1 trámite
La comunicación previa o licencia municipal según el alcance. Cambiar distribución o estructura obliga a proyecto técnico.
Sigue por aquí
Cuando el proyecto va más allá
Hipoteca de autopromoción
Si la intervención implica derribo o construir de cero, el esquema pasa a ser por certificaciones.
Ver autopromoción →Hipoteca para funcionarios
Con nómina pública estable es más fácil que el banco acepte el tramo extra de obra.
Ver funcionarios →Extinción de condominio
Si el piso a reformar se comparte con hermanos, primero hay que resolver la propiedad.
Ver extinción de condominio →Dudas habituales
Preguntas frecuentes sobre comprar y reformar
¿Cuánta obra puedo meter en la hipoteca?
La que quepa dentro del 80 % del valor tasado después de la reforma, restando el precio de compra. Si la obra no aumenta el valor del inmueble en una medida reconocible, el banco no la financia entera y tendrás que aportar la diferencia.
¿Cuándo me dan el dinero de la reforma?
No suele entregarse el día de la firma. Lo habitual es que se libere contra facturas o certificaciones de avance, o bien que quede retenido hasta acreditar la ejecución. Ese detalle se pacta antes de escriturar y conviene conocerlo para organizar los pagos.
¿Es mejor un préstamo personal para la obra?
Es más rápido y más flexible, pero bastante más caro y con plazo corto, lo que sube mucho la cuota. Para obras pequeñas puede tener sentido. Cuando el presupuesto es relevante, integrarlo en la hipoteca cambia la economía de la operación.
¿Necesito licencia para reformar un piso en Barcelona?
Depende del alcance. Una reforma sin afectar estructura ni distribución suele resolverse con comunicación previa; tocar muros, fachada o instalaciones comunes exige tramitación mayor y proyecto técnico. El banco quiere ver ese trámite encaminado.
¿Sirve el presupuesto de un albañil de confianza?
Solo si viene desglosado por partidas, con importes, plazos y datos fiscales de la empresa. Un presupuesto de una línea no permite a la tasadora reconocer la mejora de valor, y el banco recorta el importe o rechaza el tramo de obra.
¿Puedo aprovechar ayudas a la rehabilitación?
Existen programas públicos de apoyo a la rehabilitación y a la mejora energética, con convocatorias y requisitos que cambian. Conviene comprobar la vigente antes de cerrar el presupuesto, porque una parte del coste puede quedar cubierta y eso altera el importe a financiar.
Manda el piso y el presupuesto: te decimos cuánto cabe
Compra y obra sumadas, con el importe máximo financiable, en 24-48 horas.
